Estimation appartement : les aspects techniques

Bien estimer la surface de l'appartement

Comparer la valeur des appartements selon la surface peut s’avérer parfois compliqué. En effet, on ne parle pas toujours de la même surface. Voici quelques repères :

• la surface habitable ou surface loi Carrez : correspondent, toutes les deux, à la surface plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, ainsi que des parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m. Attention, la surface Loi Carrez prend en comptes les remises, vérandas, greniers aménageables, non acceptés en surface habitable Loi Boutin.
• la surface au sol : comptabilise toutes les surfaces de plancher y compris les pièces mansardées avec des hauteurs sous plafond inférieures à 1,80 m.
• la surface utile : est la surface habitable du logement augmentée de la moitié de la surface des annexes dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m.

Lorsqu’on estime la valeur d’un appartement, on ne peut donc pas se limiter à un « prix au m² », tout dépend de la surface communiquée pour établir ces moyennes.

De plus, la disposition des pièces, la répartition des mètres carrés, l’aspect fonctionnel du logement, modifient parfois complément la perception de la surface.

L’acheteur, même s’il tient compte de la surface pour faire une offre, recherche un espace dans lequel il se sente bien, adapté à ses besoins. Il comparera votre bien à ceux en vente au même moment sur le quartier (ou sur la commune) et cherchera le meilleur rapport qualité/prix.

Seul un professionnel du secteur peut vous aider à déterminer le prix de vente qui vous permette de rester dans le prix du marché, un prix au mètre carré compétitif par rapport aux autres biens de mêmes prestations en vente sur votre secteur.

Un dossier de vente complet

Il est également très important de communiquer tous les éléments du dossier de vente à votre agence immobilière.

Lorsqu’on n’est pas un expert en immobilier, on peut passer à côté de certaines informations qui lorsqu’elles sont communiquées trop tard à un acheteur peuvent compromettre la vente.

Les acheteurs sont très attentifs à des éléments spécifiques concernant :

• le DPE, diagnostic de performance énergétique
• la copropriété : les travaux à venir, charges annuelles, procédures en cours…
• la surface loi Carrez : il faut savoir que si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à la surface annoncée, l’acheteur peut exiger l’annulation de la vente ou une diminution de prix jusqu’à un an après la signature.

Ces documents deviennent de plus en plus complexes et techniques au fil des années.

Il est nécessaire d’avoir l’ensemble des pièces dès l’estimation pour déterminer la valeur précise d’un appartement.

Tout au long du processus de vente, il faudra d’ailleurs être très rigoureux dans la communication vis à vis de l’acheteur et dans la rédaction des documents de vente.

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